出售厂房净收入计入什么科目_出售厂房需要交哪些税

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2025年出售厂房必看：会计科目+税费清单

一、出售厂房净收入计入什么科目？

1、出售厂房属于固定资产处置，需通过“固定资产清理”科目核算。收到款项时，先冲减厂房账面价值，差额计入损益。

2、净收入最终转入“资产处置损益”或“营业外收入”。2025年起，执行新会计准则的企业必须使用“资产处置损益”科目。

3、若出售厂房价格低于账面价值，亏损部分可抵减企业所得税。建议保存评估报告作为凭证。

4、厂房已提足折旧的，净收入全额计入利润表。需注意：出售厂房前必须完成折旧清算。

二、出售厂房需要交哪些税？

1、增值税：自建厂房按销售收入5%简易计税，非自建厂房差额征收5%。2025年小微企业出售厂房可享季度45万免税额度。

2、土地增值税：按增值额实行30%-60%四级累进税率。计算公式：（售价-扣除项目）×税率-速算扣除数。

3、企业所得税：并入年度利润按25%征收。注意：出售厂房亏损可向后结转5年抵扣。

4、印花税：按合同金额0.05%缴纳。签订出售厂房合同时必须贴花，电子合同同样适用。

5、城建税及附加：按增值税的7%+3%+2%缴纳。一线城市出售厂房需多缴地方教育附加。

三、2025年出售厂房省税技巧

1、选择股权转让代替资产出售，可规避土地增值税。但需满足厂房占公司资产50%以上条件。

2、拆分出售厂房与土地使用权，土地部分按9%缴增值税，比打包出售更划算。

3、利用区域性税收优惠。海南自贸区出售厂房可享企业所得税减按15%征收。

4、提前6个月停止计提折旧，降低账面价值。这是出售厂房前必须做的财务调整。

5、保留原始建造成本票据，土地增值税可扣除项目包括：土地款+开发成本+利息+税费。

四、出售厂房必办流程清单

1、完成厂房确权登记，无产权厂房无法交易。2025年起全国推行电子产权证，需提前申请。

2、委托第三方评估机构估值，评估报告有效期6个月。这是出售厂房定价的核心依据。

3、在产权交易所挂牌公示，工业用地厂房必须走公开交易程序。

4、签订出售厂房合同后15日内申报土地增值税，逾期按日加收0.05%滞纳金。

5、办理解除抵押登记。存在银行抵押的厂房，需先还款才能完成出售厂房过户。

五、高频问题解答

1、厂房闲置3年再出售，土地增值税扣除额增加20%。这是2025年新规的节税红利。

2、司法拍卖出售厂房仍需缴税。买受人代缴税费可从拍卖款中优先扣除。

3、关联企业间出售厂房，交易价格需符合市场评估价，否则面临纳税调整风险。

4、厂房带租约出售，需取得承租人放弃优先购买权声明。这是出售厂房的法律前置条件。

5、农村集体用地厂房只能转让使用权，出售厂房前必须完成土地性质变更审批。